刘备借荆州的真相是 刘备借荆州的部分地区，而非整个荆州。具体来说，刘备所借的是荆州南郡，而非整个荆州。

借荆州南郡：

刘备在东汉末年到荆州后，屯兵公安，不利于发展，因此两次向孙权提出借南郡。孙权在鲁肃的建议下，将南郡“借”给了刘备，以便刘备能站稳脚跟，与东吴一起抵御曹操。

赤壁之战后的荆州划分：

在赤壁之战后，刘备得了益州，孙权派人去讨还南郡，双方为此剑拔弩张。后来，曹操进军，刘备担心丢掉益州，派使者向孙权求和，孙权也担心自己难以打胜，于是两家重新划分了荆州，以湘水为界：长沙、江夏、桂阳三郡以东属于孙权；南郡、零陵、武陵以西属于刘备。这样，刘备不仅“还”掉了一郡，还多还了一郡。

刘备的战略布局：

刘备借荆州并非无理取闹，而是为了在赤壁之战后能够稳固自己的势力，并且以荆州为基地，进一步扩展自己的地盘。刘备在得到南郡后，以江陵为行政中心，北可威胁曹操，西可进攻益州，战略位置十分重要。

综上所述，刘备借荆州只是借了荆州的一部分，即南郡，并且后来通过和议划分了荆州的地盘，不能说是一借不还。